Каким образом администрация города будет решать проблему дольщиков? В чем причины долгостроев? Что зависит от самих обманутых вкладчиков? Каков портрет недобросовестного застройщика? О самой масштабной афере нашего времени и о том, чем она закончится .
История жилищного мошенничества в Нур-Султане
Первая волна скандалов в столице, связанных с обманутыми дольщиками, пришлась на 2004 год и продлилась до 2012 года. Время «легких» кредитов, когда один банковский долг без труда можно было закрыть другим займом, взятым уже из другого финансового института, было особенно «урожайным» для нечистоплотных дельцов. К тому же, традиционно скупка недвижимости всегда считалась самым надежным вложением денежных средств для подавляющего большинства казахстанцев. Спрос на жилые квадратные метры превысил предложение. Чем, собственно, и воспользовались аферисты всех мастей. Вдобавок к этому, после мирового финансового кризиса в 2008 году десятки строительных компаний даже со вполне положительной репутацией не смогли справиться со своими обязательствами.
Затем последовал спад, хотя отдельные эпизоды мошенничества не прекращались. Второй период активизации недобросовестных застройщиков начался в 2015 году и последствия бурной деятельности девелоперов государство разгребает до сих пор.
Всего за четыре последних года в поле зрения надзорных органов попали более 100 проблемных объектов. Около 30 000 дольщиков были обмануты. За растрату доверенных средств, мошенничество, подлог и другие сопутствующие преступления осужден не один десяток застройщиков.
Кто виноват?
Анализ ситуации в целом показывает, что все проблемы долевой сферы были порождены несовершенством законодательства, мошенничеством застройщиков и безграмотностью населения. К примеру, один из ярких, но классических примеров — элитный комплекс на 72 квартиры с красивым и многообещающим названием «Куршавель». Через некоторое время после начала его строительства, выяснилось, что там числится 129 дольщиков. Причем, застройщик членов межведомственной комиссии, обнаруживших данный факт, уверял, что для остальных 57 дольщиков будет достраивать дополнительные этажи. При этом, игнорируя тот факт, что фундамент-то уже залит. И что подобное решение с его стороны — это нарушение ПСД и всех строительных норм и правил. В результате, фундамент мог не выдержать, и дом просто рухнул бы. Увы, но таков наиболее распространенный портрет сегодняшнего застройщика — непрофессионала, взявшегося за это ответственное дело только ради возможности заработать. Впрочем, были вообще уникальные случаи, достойные пера великого Гоголя. Вспомнить хотя бы печально известное ТОО «Урал Дизайн». По проекту вышеназванное товарищество обязалось построить 748-квартирный жилой комплекс. Когда объект был признан проблемным, акимат в лице управления строительства через госзакупки выкупил около 284 квартир. По логике там должно было оставаться около четырехсот с лишним дольщиков. Но в реальности количество признанных потерпевшими перевалило за 1000 человек. И продавал квартиры застройщик на государственной земле. То есть, то, чего у него никогда не было и быть не могло.
В связи с изложенными фактами рождается вопрос, а почему нельзя было отсечь недобросовестных застройщиков еще на стадии регистрации? В чем просчет госорганов? И нет ли здесь коррупционной составляющей? Члены МВК утверждают, что скорее всего, причина в первую очередь, не в коррупции, а в недоработке нашей законодательной базы. К сожалению, механизмы закона о долевом строительстве от 2006 года не смогли уберечь покупателей от жилищных махинаций. Нечестные застройщики находили лазейки в законодательстве и продолжали обманным путем завладевать средствами дольщиков без выполнения обязательств. В виду этих обстоятельств, чтобы впредь не допустить на поле случайных игроков, с 1 октября 2016 года вступил в силу новый закон. Принятые поправки должны повысить уровень ответственности компаний-застройщиков перед своими дольщиками. Например, у застройщика должен быть опыт не менее 3 лет в сфере жилищного строительства и определенное количество построенных квадратных метров, отсутствие убытков за последние два года. А еще, прежде чем привлекать деньги дольщиков, он должен возвести каркас. Кроме того, строительная компания должна внести в фонд гарантирования жилищного строительства, который является частью НУХ «Байтерек», взнос в размере 3%-4% от стоимости жилья. Другое требование закона состоит в том, что рекламу о реализации жилья может размещать только тот застройщик, который получил разрешение на привлечение средств дольщиков, либо заключил договор гарантии с фондом гарантирования.
Однако не только непомерные аппетиты и лазейки в законе стали причиной создавшейся ситуации. Немалая вина ответственность лежит и на самих покупателях. Как сообщила член МВК и по совместительству руководитель ассоциации «Объединение дольщиков Астаны» Татьяна Чурсина, многие граждане, отдавая свои кровные, не удосужились даже ознакомиться с проектом хотя бы из чистого любопытства. Не требовали акта на земельный участок или хотя бы постановление акимата о выделении участка. Недостаточная информированность вкупе с безграмотностью и беспечностью привели к плачевным последствиям. Одним словом, «обмануть меня не трудно, я сам обманываться рад».
Резюмируя все вышеописанное, можно выделить главные факторы, сдерживающие сегодня темпы строительства проблемных объектов в Нур-Султане. Во-первых, у многих объектов нет полного пакета ПСД и заключений государственной экспертизы от первоначального застройщика. Не проведен технический и финансовый аудит. Во-вторых, земельные участки части жилых комплексов заложены в банках как обеспечение с целью исключения притязаний со стороны третьих лиц. В-третьих, длящиеся по сей день судебные процессы по недобросовестным застройщикам и определение потерпевших от их действий. И еще, пожалуй, не менее важная причина – отсутствие согласия в рядах самих дольщиков, что препятствует созданию жилищно-строительных кооперативов и другим сплоченным действиям для совместного и скорейшего исправления ситуации.
Что делать?
Акимат столицы в настоящее время предпринимает решительные шаги, чтобы в ближайшие несколько лет окончательно решить проблему дольщиков. Для этого разработана Дорожная карта, в рамках которой по каждому долгострою определен комплекс мероприятий, где предусмотрено завершение строительства последнего объекта до конца 2022 года. Всего в настоящее время в городе насчитывается 51 незавершенный объект с 14 816 дольщиками. 22 из них – это ЖСК, которые самостоятельно или с привлечением инвесторов достраивают свои объекты. А значит, выбыли из категории проблемных. Государство им помогает в плане проведения экспертизы и подготовки документов. По 29 особо проблемным объектам компаний «АСИ», «Азбука жилья», ТОО «Орал Дизайн Строй Сервис», АО «Тамыз Инвест Групп», ЖСК «Толенды», ТОО «АССМ» и еще 11 застройщиков, где дольщиками являются 10 660 человек, основная работа ведется уполномоченным лицом – ТОО «Елорда құрылыс компаниясы». Выработан механизм, который заключается в проведении финансовых и технических аудитов, разработке ПСД с прохождением экспертизы для программы жилищного строительства «Нұрлы Жер». Для достраивания долгостроев по данной программе предусмотрено 40 млрд. тенге.
Кстати, с мероприятиями по каждому жилому комплексу можно ознакомиться на сайте организации Elorda-kurylys.kz, кроме того, за ходом самого строительства можно наблюдать по видеотрансляции с самого объекта на этом сайте в онлайн режиме.
Таким образом, уже в ближайшие два-три года в Нур-Султане проблема дольщиков может получить кардинальное решение.
