Покупка квартиры на вторичном рынке должна сопровождаться тщательным анализом совершаемой сделки и максимальной осторожностью. В противном случае можно остаться без квартиры и без денег, потратив много времени и средств на судебную тяжбу. Во избежание негативного сценария перед покупкой необходимо провести проверку недвижимости на юридическую чистоту, сообщает kn.kz. Специалисты, употребляя термин «юридическая чистота» имеют в виду то, что для купли-продажи нет юридических препон, и в результате сделки ничьи интересы нарушены не будут. Проверка чистоты сделки подразумевает ряд действий по выяснению факторов, из-за которых заключение договора купли-продажи могут признать недействительным. Юридическую проверку квартиры лучше доверить специалистам, но при этом нужно знать, из каких этапов состоит проверка. Анализ правоустанавливающих документов К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое. Специалисты должны изучить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли печати в числе похищенных или утраченных. Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения его государственной регистрации в правовом кадастре, то этот факт должен особенно насторожить. В первую очередь нужно ознакомиться со справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сособственников, если они есть, а также возможные обременения. Недвижимость может быть заложенной в банке или у другого кредитора или быть арестованной за долги. Эту справку может получить только владелец жилья или его доверенное лицо. Действительна она только один день. Выдается она в Правительстве для граждан (ЦОН) либо на сайте электронного правительства при наличии у продавца электронно-цифровой подписи. Особое внимание уделите проверке техпаспорта. Не поленитесь сверить планировку квартиры с тем, что есть на бумаге. Не стоит покупать квартиру, в которой без разрешения госоргана перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и так далее. Узаконение перепланировки грозит дополнительными расходами. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить, если, например, в крупнопанельном доме сделан проем в несущей стене. Если покупается частный дом Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах. Если площадь по документам не соответствует действительной — от такой сомнительной сделки лучше отказаться. — Проверьте государственный акт на землю. Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Внимательно проверьте площадь участка, его регистрацию по конкретному адресу. — Проверьте кадастровые номера. Они должны быть везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю. — Удостоверьтесь, что нет межевых споров с соседями. Стоит вымерить расстояния от дома до установленных границ и свериться с планом территории. Есть смысл поговорить с соседями. — Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье. Это может быть арест, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть зафиксирована при заключении сделки. — Проверьте техпаспорт. Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения. — Если покупается дом, то целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем. Проверка продавца и его права на совершение сделки Для этого он должен являться полноправным владельцем недвижимости или уполномоченным представителем собственника. В первом случае необходимо изучить документ, удостоверяющий его личность, и убедиться, что данные документа совпадают с данными собственника, указанного в правоустанавливающем документе. Если продавец представляет интересы отсутствующего собственника, то он должен предъявить от него нотариальную доверенность на проведение подобных сделок. Обратите внимание на содержание и законность доверенности, дату выдачи и срок доверенности (при отсутствии даты выдачи документ является недействительным). Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя или встретиться с доверителем лично и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление на продажу недвижимости, а также понять, что доверитель является дееспособным, в случае подозрения на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки, так как при недееспособности доверителя в любой момент купленное жильё могут отсудить. Не лишним будет проверить и полномочия самого нотариуса — с помощью запроса в областную или республиканскую палату нотариусов. Ведь поддельная доверенность могла быть подписана несуществующим нотариусом либо тем, кто уже лишен профессиональной лицензии. Кстати, сами нотариусы знают о проблеме фальшивых документов. Поэтому грамотные специалисты при регистрации сделок с недвижимостью созваниваются с нотариусом, который выписал доверенность, либо проверяют документ по общереспубликанской электронной базе ЕНИС. Необходимо также проверить информацию о семейном положении продавца, так как для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки, также проверьте продавца на предмет его возможного участия в судебных тяжбах, наличие исков можно найти на сайте Судебный кабинет ВС РК. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости Хозяев квартиры может быть несколько. Нужно выяснить, кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями: — Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда. — Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры. — Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры. — Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры. — Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой. — Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире. — Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры. Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран. Что должен проверить нотариус перед сделкой Юридическую правомерность сделки купли-продажи проверяет и нотариус. В область его ответственности входят: — проверка правоустанавливающих документов, документов, удостоверяющих личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц; — наличие обременений по справке о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках (через Единую нотариальную информационную систему (ЕНИС); — проверка наличия либо отсутствия брачных отношений; — наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости; — соответствие характеристик объекта в техпаспорте с правоустанавливающими документами; — действительность существующих доверенностей. Следовательно, при проверке юридической чистоты сделки необходима всесторонняя проверка всех документов, обстоятельств, а также прав и обязанностей лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту.
Источник: Хабар 24
